2026년 부동산 양도세 변화 총정리 – 2주택자·1주택자 기준 정리

양도세 정책이 계속 변하면서 실수요자·투자자 모두 혼란이 많습니다.
2026년 최신 기준으로 양도세 면제 조건부터 중과세율까지 정리해드립니다.

 

 

양도세 정책이 계속 변하면서 실수요자·투자자 모두 혼란이 많습니다.
2026년 최신 기준으로 양도세 면제 조건부터 중과세율까지 정리해드립니다.

 

2026년 부동산 시장에서
‘양도소득세’는 투자자와 실수요자 모두에게 가장 민감한 변수입니다.
특히 1주택 비과세 요건이나 2주택 중과세율은
매도 시기 결정에 직접적인 영향을 주죠.

이번 글에서는 2026년 기준으로
양도세 주요 변화 내용, 1주택·2주택 기준별 정리, 세금 절세 전략 팁까지
한눈에 정리해드립니다.

 

 

 

📌 2026년 양도세 핵심 변화 요약

항목	변경 전	2026년 기준
1주택 비과세 보유 기간	2년 이상	2년 이상 유지 (동일)
실거주 요건 (일시적 2주택)	1년 이내 기존주택 매도	2년 이내 매도로 완화
2주택 중과세율	20~30% 가산	최대 20% 가산 (조정지역 기준)
장기보유특별공제	최대 80%	1주택자 유지 / 다주택자 축소

🔎 정부는 실수요자는 보호하되, 다주택자의 절세 목적 보유는 규제 강화 중입니다.

🔗 내부링크 

👉 [2026 분양가 상한제 적용 지역 정리 – 실수요자 체크포인트] 

2026 분양가 상한제 적용 지역 정리 – 실수요자라면 꼭 알아야 할 포인트

 

 

🏠 1주택자 – 비과세 요건 정리

✅ 비과세 조건 (2026년 기준)

보유 기간: 2년 이상

실거주 요건: 조정지역 내 주택은 2년 이상 거주 필요

양도가액 12억 이하까지 비과세
 → 초과분에 대해서만 과세

1세대 1주택 요건 유지해야 함

📌 일시적 2주택은 2년 이내 기존 주택 매도 시 비과세 유지

💡 체크포인트

양도일 기준 비과세 요건 충족 여부 꼼꼼히 확인

보유/거주 기간 계산 시 이사일, 계약일 기준 명확히 기록

 

 

🏢 2주택 이상 – 중과세율 정리

 

 

✅ 2주택자 (조정지역 기준)

기본 세율 + 20% 중과세율 적용

3주택자 이상은 +30%

장기보유특별공제 적용 배제

✅ 비조정지역

중과 제외 / 일반세율 적용

보유 부동산의 위치가 핵심 (지방 분산 투자자에게 유리)

📌 절세 전략

주택 수 줄이기 (증여·매도 시기 조절)

보유 기간 늘리기 + 거주 요건 충족

양도 전 해마다 세무사 상담 추천

 

 

 

💬 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 1주택인데 주택 가격이 13억이면 어떻게 되나요?
→ 12억까지는 비과세, 초과된 1억에 대해서만 세금 부과

Q. 2주택자인데 1채는 비조정지역이에요. 중과되나요?
→ 중과는 조정대상지역 내 다주택 보유 기준.
 비조정지역만 보유하면 일반세율 적용될 수 있음

✅ 마무리 요약

✔ 1주택자는 2년 보유 + 실거주 2년 요건 충족 시 대부분 비과세 가능
✔ 2주택 이상은 조정지역 여부에 따라 중과세율 달라짐
✔ 양도세율은 해마다 변동성이 커,
 매도 시점 전 반드시 정책 확인 또는 세무 상담 필수!