전세사기 예방 체크리스트 – 계약 전 꼭 확인해야 할 서류와 절차 완전 정리

전세 사기 피해액이 역대 최대를 기록하고 있습니다.
계약 전 단 한 장의 서류만 제대로 확인해도 피해를 막을 수 있습니다.
이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 서류와 안전 절차를 구체적으로 정리했습니다.

 

 

전세사기, ‘몰라서 당하는 피해’를 막는 법!
계약 전 필수 서류, 전세보증보험, 등기부등본 확인 요령까지
2025년 기준 전세사기 예방 완벽 체크리스트를 제공합니다.

 

 

2025년 현재, 전세사기 피해 건수는 꾸준히 증가하고 있습니다.
특히 깡통전세, 신축빌라 전세사기, 보증금 미반환 사례가 사회문제가 되고 있죠.
하지만 실제 피해자의 70% 이상은 계약 전 기본 서류 확인을 하지 않은 경우입니다.
즉, 전세사기는 사기꾼의 문제가 아니라 “정보 부족”의 문제이기도 합니다.

오늘은 계약 전 단계에서 꼭 확인해야 할
5단계 전세사기 예방 절차를 순서대로 안내드립니다.

 

🧾 ① 등기부등본 확인 – 모든 안전의 출발점

전세계약 전 등기부등본 열람은 절대 필수입니다.
정부 공식 사이트인 ‘정부24’ 또는 ‘인터넷등기소’에서 700원으로 발급 가능합니다.

✅ 확인해야 할 핵심 항목

- 소유자 이름: 계약 상대방이 실제 소유자인지 일치 확인

-  근저당 설정 여부: 대출금이 많으면 보증금 반환 위험 높음

-  가압류·압류 내역: 법적 분쟁 중인 물건은 피할 것

-  전세권 설정: 기존 세입자 전세권이 남아 있으면 주의

💡 팁: 등기부등본은 계약 당일 가장 최신 날짜로 다시 발급받아야 안전합니다.

 

🧱 ② 건물 시세 및 전세가율 확인

전세금이 매매가 대비 80% 이상이라면 ‘깡통전세’ 위험 구간입니다.
부동산 플랫폼(국토부 실거래가, 호갱노노, 네이버 부동산)을 활용해
최근 실거래가 기준으로 전세가율을 계산하세요.

👉 계산법: (전세금 ÷ 매매가) × 100
예: 매매가 3억, 전세금 2.6억 → 전세가율 86.6% → 위험

전세가율이 높을수록 보증금이 회수되지 않을 가능성이 커집니다.

 

📑 ③ 전세계약서 필수 기재사항 점검

전세계약서에는 다음 내용이 반드시 명시되어야 합니다.

-  임대인과 임차인의 인적사항(주민번호, 주소)

-  임대 목적물의 정확한 주소 및 호수

-  계약 기간, 보증금, 월세 금액

-  보증금 반환일 명시

-  특약사항(수리·관리비·해지 조건)

💬 꿀팁:
계약서에는 “보증보험 가입 완료 후 효력 발생”이라는 특약을 넣으면
추후 문제가 생겨도 법적으로 대응하기 쉽습니다.

 

🏦 ④ 전세보증보험 가입 확인 (HUG·SGI)

전세보증보험은 전세사기 예방의 ‘마지막 안전장치’입니다.
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)에서 가입 가능합니다.

✅ 가입 조건

-  전세계약서상 임대인 명의와 등기부등본 동일해야 함

-  보증금 7억 이하(수도권), 5억 이하(지방) 물건만 가능

-  전세보증보험 미가입 시 은행 대출 불가 가능성 있음

-  보험료는 보증금의 약 0.15~0.2% 수준이며,
   피해 발생 시 최대 보증금 100%를 보전받을 수 있습니다.

 

🧍‍♂️ ⑤ 현장 확인 및 임대인 대면 필수

서류만큼 중요한 것은 직접 방문과 대면 확인입니다.
임대인이 등기부등본상 소유자와 일치하는지,
공실인지 아닌지, 관리비나 공과금 연체가 없는지도 반드시 확인하세요.

💡 체크포인트

-  실제 거주자 유무 (공실이면 공사 잔금 여부 확인)

-  관리비 고지서 확인 (연체금 있으면 계약 지연)

-  임대인 신분증 원본 확인 (사본은 법적 효력 낮음)

 

✅ 최종 체크리스트 요약표

 

구분	확인 항목	확인 방법
①	등기부등본	정부24 / 인터넷등기소
②	전세가율	실거래가 기준 계산
③	계약서	특약 포함 여부 확인
④	보증보험	HUG / SGI 가입 증명
⑤	대면 확인	임대인 실명 및 현장 확인

 

💡 마무리

전세사기를 피하는 가장 확실한 방법은 ‘서류를 직접 확인하는 것’입니다.
등기부등본 1장, 보증보험 증서 1장만으로도 인생의 피해를 막을 수 있습니다.
전세는 투자보다 안전이 먼저입니다.

👉 전세계약서 서명 전, 이 5가지 절차만 반드시 점검하세요.
당신의 보증금은 당신의 ‘주의력’으로 지킬 수 있습니다.